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知っておきたい!費用について

手数料

仲介手数料

Q支払う仲介手数料はどうやって決まりますか?
A宅建業者が依頼者から受け取ることが出来る媒介報酬の額は、上限が定められています。
宅建業者が課税業者の場合は消費税が加わります。
なお、媒介報酬の額は消費税を含んだ総額で表示されます。

媒介報酬額の上限額 実際に支払う額はこの限度額内で、
話し合いで決めるものです。

宅建業者が課税業者の場合、媒介報酬額の上限は下記の通りです。

【売買代金】 【媒介報酬額(仲介手数料)】
200万円以下の部分 取引額の5%(別途消費税)
200万円を超え400万円以下の部分 取引額の4%(別途消費税)
400万円を超える部分 取引額の3%(別途消費税)

Ex.売買価格:2,000万円の場合

~200万円

200万
×
5%(別途消費税)
200~400万円

200万円
×
4%(別途消費税)
400万円超過分

1,600万円
×
3%(別途消費税)
媒介報酬上限:693,000円
取引額が400万円を超える場合は、簡易計算法で計算できます。

媒介報酬(仲介手数料)の上限額・・・宅建業者が課税業者の場合
簡易計算法の場合…
(2,000万円 × 3% + 6万円)×1.05=693,000円

媒介報酬は成功報酬。

宅建業者は、その努力によって売買等の契約を有効に成立させた場合、
媒介報酬を請求することが出来ます。
契約を成立時に報酬の半額、決済時にその残額を請求するのが一般的です。
しかし、その契約が買換え特約事項などで解除された場合などは
報酬は変換されることになってしまいます。これらが明記されているのを
確認の上で、媒介契約書に署名・押印しましょう。

Q報酬の支払い時期は?
A媒介契約の約定に基づき媒介報酬の請求を受けることになります。
 一般的には行政庁は業者に対して、契約時半金、決済時に半金を受領するように指導しています。

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税金

不動産取得税

Q不動産取得税とは?
A不動産(土地・家屋)を取得した場合に、一度だけ課される税金です。
土地や住宅などの不動産の所有権を取得した時に、その不動産の所在する都道府県が
課する税金が不動産取得税です。
不動産を“取得する”とは、登記が行われたかどうかには関係がありません。
また、その取得の原因が、売買・交換・贈与・建築などのいずれかであっても課税されます。
相続による取得に関しては、不動産取得税が課税されません。
Q不動産取得税の計算方法は?
A不動産取得税の額は、不動産の価額に定められた税率を掛けて求められます。
不動産の価額とは固定資産税評価額の事を指します。

固定資産課税台帳に登録された価格を『不動産の価額』とします。

不動産の価格(固定資産税評価額)× 税率 = 不動産取得税額

不動産の価格とは、原則として固定資産課税台帳に登録された価格
(固定資産税評価額)を指します。

軽減されている税率

不動産取得税の本則では、税率4%と定めていますが、下記の通り軽減されています。

種別 税率 適用期間
住宅関係 土地 3% 平成27年3月31日まで
建物 3% 平成27年3月31日まで
住宅以外
(店舗、事務所等)
土地 3% 平成27年3月31日まで
建物 4%

【不動産取得税の軽減について】

宅地等についての軽減

不動産取得税の課税標準には、特例措置が認められています。
平成27年3月31日までの間に所得された宅地評価土地に課せられる
不動産取得税は、固定資産税評価額の2分の1相当に減じる特例措置が講じられています。

宅地評価土地に含まれるもの、地目が宅地であるもののほか、市街化区域農地や宅地介在山林などが含まれます。
中古住宅ついての軽減

中古住宅については下記の軽減措置が講じられます。

軽減要件 床面積が50㎡以上240㎡以下
軽減要件 以下の条件のいずれかに該当するもの
1. 取得の日前マンション等耐火建築物は25年以内
  木造等耐火建築物以外は20年以内に建築された住宅であること
2. 昭和57年1月1日以降に建築された住宅であること
3. 築後年数に関わらず、新耐震基準に適合することが証明されたもの
課税標準の軽減額 新築された日によって異なります。

1. 昭和50年12月31日以前
  230万円
2. 昭和51年1月1日 ~ 昭和56年6月30日まで
  350万円
3. 昭和56年7月1日 ~ 昭和60年6月30日まで
  420万円
4. 昭和60年7月1日 ~ 平成 元年3月31日まで
  450万円
5. 平成 元年4月1日 ~ 平成 9年3月31日まで
  1,000万円
6. 平成 9年4月1日以降
  1,200万円

よって、平成元年6月1日に建てられた評価額1,600万円の
中古住宅の場合は、下図の通り控除されます。

評価額1,600万円の場合
1,000万円

非課税
600万円

課税対象
超過分である600万円が課税対象となる
軽減後の
不動産取得税額
(住宅の価額 – 控除額)× 3/100
よって、上記の例で挙げた平成元年6月1日に建てられた
評価額1,600万円の中古住宅の場合
(1,600万円 – 1,000万円)× 3/100 = 18万円となります。
中古住宅の土地についての軽減

中古住宅の土地については下記の軽減措置が講じられています。

軽減要件 中古住宅の要件を満たした住宅に供する土地であり、
以下のケースに該当するもの
1. 土地を取得した日から1年以内に、その土地の上にある自己の
  居住用の中古住宅(※)を取得した場合
2. 自己の居住用の中古住宅(※)の取得後1年以内に
  その中古物件の敷地となっている土地を取得した場合
※CHECK4軽減要件2.の新築住宅で、その新築後1年を
経過しているものを含む
尚、住宅に関わる軽減措置は、田園型・郊外型住宅などの2戸目の
住宅にも適用されますが、避暑・避寒用といった典型的な別荘用の住宅には適応されません。
税額の軽減額 次に示すものの大きい方の金額
① 4万5,000円(150万円×3/100)
②(土地1㎡の価額×1/2×住宅の床面積の2倍)×3/100
  ※土地の評価額     ※200㎡が限度
軽減後の
不動産取得税額
(土地の価額×1/2×3/100)×上記の該当する金額

印紙税

Q印紙税とは?
A課税文書に掛かる、税金の一種です。
収入印紙(印紙)とは、印紙税という税金です。
印紙税が課税されるのは、印紙税法で定められた課税文書と呼ばれるもので、
課税文書を作成した人が、定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、
これに消印をして納付します。収入印紙は、郵便局・郵便切手類販売所、または法務局内にある
印紙売りさばき所で購入できます。
消印について

不動産の名義変更時の登録免許税や、各種申請書などにおいて
「印紙は消印しないこと」の記載がある場合には、受理した官公庁などにおいて
担当官吏が収入印紙による料金の納付の事実を確認してから職務で消印する為、
申請者は消印しないようにして下さい。

Q印紙税の税額は?
A契約金額によって印紙税額は変動します。
記載された契約金額 課税額(収入印紙の額面)
1,000万円越5,000万円以下 15,000円
5,000万円越1億円以下 45,000円
1億円越5億円以下 80,000円
5億円越10億円以下 180,000円
10億円越50億円以下 360,000円
50億円越 540,000円
※契約金額が1,000万円以上の場合
※不動産売買契約書、建物建築工事請負契約書の場合

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その他費用

登記費用

Q登記費用とは?
A所有権の登記を行う時に収める登録免許税や、司法書士の報酬などです。
住宅ローンを利用する場合には、売買登記と併せて
住宅ローンの抵当権設定登記も申請することになります。
Q登記費用はどのくらい掛りますか?
A登録免許税の計算方式は以下の通りです。
不動産の価格(固定資産税評価額)× 税率 = 登録免許税額
不動産の価格とは、原則として固定資産課税台帳に登録された
価格(固定資産税評価額)を指します。
土地に掛かる登録免許税
H22.4.1~
H23.3.31
H23.4.1~
H24.3.31
H24.4.1~
H25.3.31
H25.4.1~
1% 1.3% 1.5% 2%
住宅用の家屋に掛かる登録免許税

一定の要件を備えた住宅用家屋に関しては税率が軽減されています。

○新築住宅の軽減要件
①自己居住用の住宅
②床面積(登記簿面積)が50㎡以上
 (※マンションなど区分所有のもの(一定の耐火性を有するもの)については、
 自己の居住用部分の床面積が50㎡以上であること)
③新築または取得後1年以内に登記されたもの。
○中古住宅の軽減要件
上記①・②・③に加え、以下の通りであること
④建築後住宅として使用された家屋で、次のイ・ロのいずれかに該当すること
 イ:マンション等、耐火建築物は25年以内、
   木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの であること。
 ロ:年数に関わらず新耐震基準に適合する事が証明されたものであること。

※以上の条件を満たしているものについては、税率は以下の通りに軽減されます。

登記の種類・原因 軽減前 軽減後
所有権の保存登記 0.4%    → 0.15%
所有権の移転登記 2.0%    → 0.3%
抵当権の設定登記 0.4%   → 0.1%
●計算例:固定資産税評価額が、土地―1,200万円、建物―1,400万円の場合
Aさんが平成21年10月に、自分の住宅用として一戸建ての住宅を3,800万円で購入した際に
掛かる移転登記の税額は、下記の通りになります。
なお、この住宅に係る固定資産税評価額は、土地が1,200万円、建物が1,400万円であり、
住宅用の家屋についての軽減の要求を備えているものとします。
売買価格:2,000万円
土地 固定資産税評価額
1,200万円
×
1%
建物 固定資産税評価額
1,400万円
×
0.3%
登記免許税 合計額:162,000円
仮に住宅の軽減特例が適用されない場合…
土地:1,200万円×1%=12万円 登録免許税 合計額
建物:1,400万円×2%=28万円  = 400,000円

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固定資産税清算金

Q固定資産税精算金とは?
A不動産に掛かる固定資産税を、引渡し日前日までの分を売主。引渡し日当日以降の分を、
買主が支払うというものです。
不動産を売買すると必ず固定資産税の精算を行います。
引渡し日をもって、所有権が変わりますので、上記の通りとなります。
なぜ、固定資産税を売主と買主で分担するのか?

固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に対して課税されている為、
精算を行わなかった場合、1年分の固定資産税を売主が全額負担している事になるからです。
よって、その年の固定資産税を引渡し日の前後で日割計算し、買主が引渡し日当日以降の
分担額を売主に支払う必要があり、それを固定資産税精算金といいます。

計算例:100万円の固定資産税があって、1年のうち売主が200日、買主が165日所有していた場合
買主の支払額
452,054円
売主の支払額
547.946円
1年365日のうち、
165日間所有する事になるので…
100万×(165/365)日=452,054円
1年365日のうち、
200日間所有する事になるので…
100万×(200/365)日=547,946円
固定資産税:100万円
Q税法上の取り扱いはどうなりますか?
A税金の支払いではなく、売買代金とみなされます。
税法上、固定資産税の納税義務者は売主であり、買主には納税義務は一切ありません。
よって、買主が売主に支払った固定資産税相当額は、税金の支払いではなく売買代金とみなされます。
不動産の売買金額

契約書上の売買金額に、固定資産税相当額を加算した金額となります。
税金の支払いではなく、売買代金とみなされる為、契約書上の売買金額に固定資産税精算金を
加算した金額がその不動産の売買価額となります。

土地の固定資産税相当額であれば『土地』、建物の固定資産税相当額であれば『建物』等の
購入した資産の金額に含めることになります。

建物の購入に掛けられる消費税の計算

土地の購入は消費税は非課税、建物購入は消費税の課税対象ですから、
固定資産税相当額も、それに合わせて消費税の計算をする事になります。

建物購入の際、消費税から控除される額=固定資産税相当額×(5/105)

建物の売渡に掛けられる消費税の計算

売主側は、売買代金に固定資産税精算金を加算した金額が譲渡価額になりますので、
固定資産税相当額を加味した所で、売却損益を計算する事になります。

建物売渡の際、負担する消費税額=固定資産税相当額×(5/105)

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ローンについて

ローンについて

ローン諸経費には、以下のようなものがあります。

住宅ローンの借入先

公的ローン 勤務先で一年以上財形貯蓄を続けている人が利用できる「財形住宅融資」のほか、自治体が利子補給などの制度で住宅取得に対する助成をしている場合もある。
民間ローン 都市銀行や地方銀行、信用金庫、信託銀行などのほか、生命保険会社、農協、ノンバンクなど様々な民間金融機関が住宅ローンを扱っている。店舗を持たないインターネット銀行で、住宅ローンを扱っている場合もある。
  フラット35 民間で金融機関が、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)との提携により提供している。

住宅ローンの種類

住宅ローンを借りたら、長期に亘って返済をしていくことになります。住宅ローン商品にもいろいろなタイプがあって、どの商品を選ぶかによって適用される金利や返済額が違ってきます。
ここでは、適切な資金計画を立てるために、住宅ローンの仕組みと商品ごとの特徴を押さえておきましょう。

金利の仕組みと特徴を知っておく

まずは金利水準を確認する

金利は低ければ低いほど、利息が少なくなり、総返済額も少なくなります。例えば1,000万円を借りて35年で毎月元利均等返済をしていく場合、金利が4%の場合と3%の場合では総返済額で約244万円の違いが出てきます。

なお、一般的に住宅ローンでは、ローンの申込時ではなく、ローンの実行時の金利が適用されます。つまり、住宅ローンを申し込んだときに確認した金利より、実際に借り入れる際の金利が高くなってしまうリスクもあります。特に、完成前の新築分譲物件を購入する場合などは、ローンの実行が物件の完成後となるため、金利の上昇リスクも考えて余裕のある資金計画を立てておくとよいでしょう。

借入額1,000万円を35年で返済。金利が1%違うと利息は244万円の差

  毎月返済額 総返済額(利息分)
金利3% 3万3,485円 約1,616万円(約616万円)
金利4% 4万4,277円 約1,860万円(約860万円)

※毎月元利均等返済(ボーナス返済なし)の場合

返済方法を確認する

元金と利息の返済方法には大きく2種類あります。毎回返済する「元金と利息」の合計額を一定になるように設定したものが「元利均等返済」、毎回返済する元金の返済額を一定にしたものが「元金均等返済」です。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定となるので、家計の予定を立てやすくなりますが、元金均等返済と比較すると元金の返済ペースが遅く、借入期間が同じであれば、元利均等返済の方が総支払額は多くなります。

一方、元金均等返済では、元金の返済を早く進められるというメリットはありますが、借入当初の毎月の返済額が多くなってしまいます。ただし、当初の返済負担を重くしても、早く元金の返済を進めていきたいという場合には、元金均等返済を選択したほうが有利です。

なお、元利均等返済の住宅ローンしか扱っていない金融機関も多いので、借り入れを検討する際には各金融機関の住宅ローン商品について早めに確認しておきましょう。

元利均等返済・元金均等返済

住宅ローンの主な商品タイプは3種類

元金に対して、金利をどのように設定するかによって、様々な商品タイプがあります。主なものは3つです。

(1)完全固定金利型
「完全固定金利型」は、借入期間中の金利がずっと固定される商品です。一般に金利固定期間に金利の上昇が想定されるような場合には、変動金利型等より当初の適用金利は高くなりますが、借入期間中に金利が変動したとしても、住宅ローンの返済額は借入当初の予定から変わりません。
(2)変動金利型
「変動金利型」は半年ごとに金利が見直され、その金利の動きをもとに5年ごとに返済額が見直されるタイプです。ただし、金利の変動に伴って返済額が上昇する場合でも、従来の返済額の1.25倍までという上限が定められています。金利の上昇局面では一般的に、完全固定金利型に比べて当初の適用金利は低めになっていますが、その後の金利上昇リスクを負うことになります。
(3)固定期間選択型
「固定期間選択型」は3年間、5年間などというように一定期間は金利が固定されていて、その期間が終了した時点で、再度金利を設定し(固定期間を選択するか変動金利とするか)、その金利によって返済額が見直されるタイプです。固定する期間の選択肢は、金融機関によって異なります。固定期間終了後の金利が大幅に上昇していた場合は、変動金利型のような返済額上昇幅の上限がないため、返済額が大幅に増える可能性があります。

商品タイプは3種類

完全固定金利型・変動金利型・固定期間選択型

その他、銀行ローンには、複数の商品を組み合わせるタイプや、変動金利型でも上限金利が設定されているタイプなど、様々な商品があります。
なお、住宅ローンによって、利用できる商品タイプが限られている場合があります。財形住宅融資では、5年間は固定金利が適用になる5年固定金利型のみ、フラット35(住宅金融支援機構と民間金融機関が提携した住宅ローン)は完全固定金利型のみになっています。

商品タイプは3種類

  公的ローン 民間ローン
財形住宅融資 フラット35 銀行ローン(一例)
商品タイプ 5年固定金利型 完全固定金利型 完全固定金利型 変動金利型 固定期間選択型
当初金利決定日 融資申込日 融資実行日

※住宅ローンシミュレーション

http://www.hownes.com/loan/sim/index.html

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